Huset på den fina tomten som behöver allt: hur beslutet mellan rivning och totalrenovering räknas fram, vad som talar för att behålla en gammal stomme och vad som talar emot, vad detaljplanen och kulturmiljön säger om rivning, hur kostnaderna jämförs på riktigt, vad som händer med byggrätten och varför svaret ofta är något mittemellan
Uppdaterad 11 september 2026 · Byggfirma Danderyd
En villa från 1930 på en tomt värd mer än huset, med tak, fasad, fönster, el, VVS, kök och badrum som alla behöver göras: renoveringen kostar nära nybyggnadspris och ger ett gammalt hus med nya delar. Att riva och bygga nytt ger ett hus ritat för familjen, energisnålt, med garanti – om planen tillåter, om huset inte är skyddat och om kalkylen håller. Beslutet är ett av de största en husägare tar, och det ska räknas fram, inte kännas fram.
Här går vi igenom stommen, byggrätten och rivningslovet, kulturvärdet, kostnadsjämförelsen, tiden och alternativet med delvis rivning.
Begär kostnadsfri offert →Stommen
Det som avgör om ett gammalt hus är värt att renovera är stommen: grund, bjälklag, ytterväggar, takstolar. En grund utan sättningar, bjälklag av friskt trä eller betong, ytterväggar av tegel eller plank i gott skick och takstolar utan röta är en stomme som håller hundra år till, och allt annat kan bytas. En grund som satt sig, bjälklag med röta efter läckor, väggar med fukt och mögel eller en stomme byggd med material som inte tål dagens isolering är en stomme där renoveringen aldrig blir klar. Vi undersöker stommen – öppnar, mäter fukt, kontrollerar bjälkar – innan något beslut.
Byggrätt och rivningslov
Det nya huset får bara bli så stort som detaljplanen tillåter, och planen kan tillåta mindre än det gamla huset är – ett gammalt hus som byggdes före planen kan stå med större yta än vad som får byggas nytt. Då förlorar rivningen kvadratmeter. Rivning inom detaljplan kräver rivningslov, som kan nekas om huset har kulturvärde eller om planen anger att det ska bevaras. Vi kontrollerar planen, kulturmiljöprogrammet och husets klassning innan kalkylen; ett hus med q-märkning i planen rivs inte.
Kulturvärdet
Villor från förra sekelskiftet till fyrtiotalet i välbevarade områden bedöms ofta ha kulturvärde, och kommunen kan neka rivningslov eller ställa krav på det nya husets utformning. Även utan formellt skydd har ett tidstypiskt hus i en bevarad miljö ett värde som ett nytt hus sällan får – det syns i priset vid försäljning. Men ett hus som byggts om i omgångar, förlorat sina detaljer och står i ett område med blandad bebyggelse har inte samma värde. Bedömningen är kommunens, och den ska göras innan husägaren lägger tid på ritningar.
Kostnadsjämförelsen
Renovering: summan av alla poster i besiktningen plus det som hittas när huset öppnas, med reserv, på en stomme som ändå är gammal. Nybyggnad: rivning och bortforsling, ny grund, nytt hus per kvadratmeter enligt nybyggnadskostnad, anslutningar, mark. En totalrenovering av ett hus i dåligt skick landar ofta på sjuttio till nittio procent av nybyggnad; ett hus i gott skick med bra stomme på fyrtio till sextio. Under sextio procent renoveras huset; över åttio byggs nytt om planen tillåter. Emellan avgör stommen, byggrätten och kulturvärdet.
Tid och delvis rivning
Renovering: sex till tolv månader, ofta med familjen kvar i etapper. Nybyggnad: rivningslov, bygglov, projektering, rivning, bygge – arton till tjugofyra månader, och familjen bor någon annanstans. Alternativet emellan: behålla stommen och grunden, riva allt annat, och bygga ett nytt hus inom det gamla skalet – eller riva en dålig tillbyggnad och renovera originalhuset. Det ger den gamla stommens värde och det nya husets standard, ofta till en kostnad under nybyggnad och med bygglov som är enklare att få. Vi ritar upp tre alternativ med kostnad och tid innan husägaren väljer.
Riva eller renovera
- Stommen undersökt: grund, bjälklag, väggar, tak
- Byggrätt kan vara mindre än det gamla huset
- Rivningslov kan nekas vid kulturvärde
- Under 60 procent av nybyggnad: renovera. Över 80: nytt
- Nybyggnad 18–24 månader, renovering 6–12
- Mellanväg: behåll stomme, bygg nytt inuti
Så ser det ut i Danderyd
Djursholm, Stocksund och Danderyds kyrka har kulturmiljöprogram där stora delar av villabebyggelsen från 1890 till 1940 är utpekad, och rivningslov prövas hårt – där är renovering eller delvis rivning nästan alltid vägen. Sextiotalsvillorna i Enebyberg, Nora och Kevinge har sällan kulturvärde, och där räknas rivning och nybyggnad oftare hem när stommen är enkel och tomten stor. I Mörby och Svalnäs är byggrätten i nyare planer ofta generösare än det gamla husets yta, vilket talar för nytt.